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近來有關建物面積的紛爭,層見疊出特別是建築業界在默示面積所利用的習慣名詞中多為迷糊不清的廣告說話,勢必造成消費者認知上的收支,為避免膠葛之產生,應對相關律例中之名詞進行認識,以避免引起誤解,造成損失翻譯
 
 
 
以下就常見應了解之用詞诠釋以下︰
 
 
 
  • 區分所有:指數人辨別一建築物而各有其專有部分,並就其共用部門按其應有部分有所有權翻譯
 
 
 
  • 專有部門:指公寓大廈之一部份,具有利用上之自力性,且為區分所有之標的者。
 
 
 
  • 共用部份:指公寓大廈專有部分之外之其他部份及不屬專有之從屬建築物,而供共同利用者。
 
 
 
  • 約定專用部分:公寓大廈共用部門經商定供特定辨別所有權人利用者翻譯
 
 
 
  • 商定共用部分:指公寓大廈專有部門經約定供配合利用者。
 
 
 
  • 登記面積︰指權狀或挂號簿所載之面積。
 
 
 
購置衡宇應以地政事務所登記面積為準,亦指權狀或挂號簿所載之面積,換言之即是辨別所有建物面積。辨別所有建物包括專有部門及共用部分。「區分所有」乃民法第七九九條劃定「數人區分一建物,而各有其一部」之謂,即各所有人(住戶)對本身辨別所有之特定規模享有獨立之所有權,各個辨別所有人除自己「專有部門」之外,另與其他區分所有人共用建物之「公共舉措措施」(法令稱為「配合利用部分」)故辨別所有是「專有部分」與「公共舉措措施」之組合,自無疑義當一幢建物建竣,領得利用執照後,起造人為確保建物之所有權歸屬,須檢附使用執照,完工平面圖向登記機關申請建物丈量與所有權登記挂號機關基於物權法觀念,對建物測量挂號採「正當權力範圍及位置」測繪較量爭論另依「辦理建物第一次簡化丈量功課實行要點」,可由申請人於藍晒圖上以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物的規模,以紅色虛線繪明附屬建物,由登記機關依圖轉繪,故挂號局限及於建物外緣,包羅陽台、平台等,與建管機關係之外牆中間線或代替柱中心線為界,而不包羅平台、陽台及法定騎樓面積有相當差異,現將專有部門與公共舉措措施所含之意義與區位,詳述以下︰
 
 
 
專有部份
 
 
 
 
  • 主建物︰(等于建物的層次欄)具利用上及構造上之自力性,並應編列門牌,包孕︰客廳、餐廳、臥房、廚房等
 
 
 
  • 從屬建物︰按建物所有權第一次登記法令補充劃定,惟陽臺、屋簷或雨遮者,得以附屬建物挂號外,其他如天臺、花臺、雨棚、雨庇、裝潢牆、栽植槽等均不予登記,但利用執照竣工平面圖已將從屬建物計入樓地板面積者,不在此限翻譯利用執照竣工平面圖已將從屬建物計入樓地板面積,得予挂號(90年2月16日批改)
 
 
 
當然者︰如陽台(直上方有粉飾物之平台)、雨遮(又稱雨庇,屋後或屋頂設置之雨棚),均登記為與其相連主建物之從屬建物
 
 
 
商定者︰如地下層商定歸屬地面層者,屋頂突出物(如公寓大廈之屋頂暸望台)商定歸屬頂層者,如此,秉承契約自由原則,以從屬建物體例挂號。
 
 
 
專有部份係編列一建號,建物登記簿具標示部、所有權部與他項權力部,並具所有權狀,而可作為處罰、設定之標的。
 
 
 
公共設施(即「配合利用部份」)
 
 
 
 
  • 專有共用︰如當層電梯間、通道走廊等,依土地登記規則第六十九條(84年7月12日批改前)中段劃定「配合利用部門,除有特殊情形外,應測繪於各區分所有建物之內」,基此原則,導致當層電梯間或一樓騎樓等,釀成專有共用(按土地挂號劃定規矩批改後已將此作法刪除)。
 
 
 
  • 共有共用︰
 
 
 
大公︰係由全部住戶配合分管,例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。
 
 
 
小公︰係由部份住戶配合分管(若由當層所有住戶分管者,俗稱「當層公」),如電梯間、通道、走廊、門廳等翻譯
 
 
 
住戶分管體式格局係依契約自由原則由住戶和談,一般而言,可依「主建物面積」或「主建物加從屬建物面積」與全棟主建物面積總和之比例,較量爭論該住戶分攤公設之比例。共有共用之公共舉措措施,亦編列建號,惟建物挂號簿僅具標示部與配合使用部份附表兩部門,而無所有權部與他項權力部,故無所有權狀(自七十二年九月今後),不能零丁處罰,設定典質,亦不克不及朋分,應隨主建物移轉是以,一般大眾要較量爭論所購買衡宇之面積,應先申請建物謄本,再依謄本上的面積較量爭論
 
 
 
較量爭論公式以下:(總面積(條理面積之累加)+從屬建物面積+配合利用部份持分面積)× 所有權持分=所購置面積
 


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